专业配资门户网直播间肆意宣传低首付，买房返大额购物卡，金光华频现违规操作背后

（来源：中国房地产报大湾区）专业配资门户网

/发自深圳

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首付5万元起？律师提醒，涉嫌骗取银行贷款。

（金光华凤凰九里项目，中房君摄）

“最高奖励5万元，重金征名”！

今年7月，深圳市金光华集团对外发布了一则征集广告。据推文信息，是为“金光华黎光旧改项目”征集案名，此消息一经发布便引发市场关注，原因是该旧改项目曾一度陷入停滞。

当时，一份由深圳升鹏房地产有限公司发出的《黎光项目部暂停办公的通知》在业内流传。通知宣称，旧改谈判持续两年，投入资金超过20亿元，受未签约业主房屋未拆除影响，项目开发建设遥遥无期，“我司已仁至义尽，现背负了沉重的资金压力，面临巨大的财务风险。”

天眼查平台显示，深圳升鹏房地产有限公司为深圳市金光华实业（集团）有限公司控股子公司，成立于2016年3月2日。

作为深圳民营房企涉足城市更新领域的一员，深圳市金光华实业（集团）有限公司（以下简称“金光华集团”）旗下多个楼盘项目均由旧改转换而来，受到近几年行业调整、市场下行、签约受阻等多因素影响，过去“跑马圈旧改”的后遗症同样开始在金光华集团身上显现。

同时，摆在金光华集团面前的难点还有项目的去化困局。今年以来，金光华集团旗下共有“凤凰九里慧苑”“溪山禾玺御府”两个项目取证入市，但截至9月15日，凤凰九里开盘加推半年仅销售17套房源，去化率仅为8%；溪山禾玺开盘至今4个月去化率仅在15%，与开盘宣传的“劲销291套”相去甚远。

面对滞销困境，金光华集团旗下项目以“低首付”作为营销策略刺激市场，甚至在凤凰九里的营销直播间，更直接打出了“低首付”“首FU 12W起”等疑似低首付操作的宣传术语。

尽管没有直接标明低首付比例，但按照这一项目3月份获批预售的备案数据，210套房源总价最低为298万元，以首套房首付1.5成计算，首付款需要45万元左右，与项目直播间宣传的“首付12万元起”有着明显差距。

律师人士认为，从商品房销售的角度看，“低首付”甚至“零首付”的方式属违规行为，相关规定明确严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资，对购房者而言亦潜藏多重风险，对于任何形式的“低首付”“返首付”宣传，都要高度警惕。

（金光华集团企业直播间截图）

开盘半年仅卖出17套

金光华多盘陷去化困境

金光华集团网站信息显示，其旗下深圳在售项目共有4个，分别是位于龙岗区的凤凰九里、龙华区的溪山禾玺，以及龙岸君粼、溪山君樾2个现房尾盘。

当前，金光华集团主力推售的项目为金光华凤凰九里，位于深圳市龙岗区平湖片区，原为平湖工业园旧改项目，整体体量约70万平方米，涵盖商品房、安居房、回迁房、写字楼、商业多种业态，一期于2023年11月取证开盘，2025年3月再次加推。

金光华凤凰九里项目销售人员表示，项目一期已是准现房在售，二期预计明年入市。中房君通过深圳市房地产信息平台查询到，凤凰九里2023年11月取证，共430套房源，但入市至今将近两年，去化率仅约60%；同时，有87套房源为“在建抵押”状态。

（凤凰九里多套房源

处于抵押状态。截图源自：深圳市房地产信息平台）

今年3月，凤凰九里再次取证加推，共推出210套房源，但半年过去仅销售了17套房源，截至9月15日，去化率仅8%。

中房君通过深圳市房地产信息平台梳理发现，深圳市龙岗区今年以来获批预售的10个住宅项目中，凤凰九里项目去化率垫底。

（凤凰九里

3月推出房源多数处于待售状态。截图源自：深圳市房地产信息平台）

在金光华集团的宣传资料中，对该项目的定位为“性价比高，配套完善，是入手深圳第一套房的不二之选”。近日，中房君实探现场看到，尽管西侧规划的龙城高级中学(教育集团)平湖学校3月已启动开工，但项目所处的地理位置是明显短板，距离地铁10号线末站“双拥街”直线距离仍有3公里，并且一路之隔已属于东莞市凤岗地带，周边多为旧村以及厂房，城市整体界面以及居住品质有待改善。

位于龙华区观澜的“溪山禾玺”是金光华集团另一个主力在售项目，原为大布巷片区城市更新单元，2023年动工，2024年首推一期“溪山禾玺首府”，共454套房源，截至9月15日，项目去化率78%，同时有13套房源为“在建抵押”。

今年5月，该项目二期“溪山禾玺御府”取证开盘，共推出708套房源；开盘当天，开发商即发出热销海报，显示当日共卖出291套房源。

溪山禾玺御府销售人员表示，这个项目是观澜片区首个新规户型产品，75平方米可打造出三房两厅户型，对比片区竞品具有优势。但也有看房者表示，实地感受75平方米三房后发现，其中两个次卧的空间偏小。

与此同时，截至9月15日，深圳市房地产信息平台显示，溪山禾玺御府实际去化率仅约15%，开盘至今4个月备案仅111套，仍有将近600套房源为“期房待售”，与开盘宣传的数据相去甚远。

首付返大额购物卡？直播间宣传“低首付”？

金光华多个项目促销操作涉嫌违规

去化乏力，金光华集团旗下项目屡屡祭出“低首付”操作。

中房君查询到，去年8月，已有购房者投诉“凤凰九里项目首付返现违规售房”，称在认购的过程中发现开发商存在较多违规问题，不仅存在返现操作，且返现的前提是购房者需配合签署开发商所提供的一份28万元首付贷协议。该操作涉嫌违反《深圳市住房和建设局关于规范商品房销售行为的通知》中“禁止首付分期、首付贷”的规定。

接到投诉后，深圳市龙岗区住房和建设局回应：关于开发商涉嫌违规提供首付贷的问题，该问题我局高度重视，立即开展相关调查工作，我局已收到信访人提供相关证据材料，一经核实，我局将依法依规处理。

今年3月，龙岸君粼项目同样有购房者爆料，称落入了开发商的“首付贷陷阱”，在购房者表示首付款有压力时，项目销售引导其进行贷款来交定金与首付。

与此同时，据多名房地产中介机构人员透露，今年以来，凤凰九里项目在促销策略上仍旧不断打出“首付仅5万元”“首付低至8万元上车深圳两房”等疑似“低首付”操作方式，中房君也发现，甚至在企业直播间，项目更是直接打出了“低首付”“首FU 12W起”等疑似低首付的操作术语作为宣传亮点。

凤凰九里

“低首付”宣传海报。图片来源：房地产中介机构

有深圳市龙岗区房地产中介人员告诉中房君，凤凰九里的所谓“可申请低首付”，实际操作为购房者先交足1.5成首付，待银行贷款获批后，开发商便会以“成功购房送礼送购物卡”的形式，返给购房者大额购物卡。

“打个比方，一套房子总价300万元，购房者首付1.5成后共计45万元，之后开发商再返回价值30万元购物卡，相当于购房者首付只出了15万元。”有房地产中介人员表示，据其了解，购房者也可以选择返现金的形式，但返现金金额会打个折。

凤凰九里项目现场销售人员更直接表示：“两房产品可以做到首付10万元左右，月供不到1万元，首付可以直接先返现金，首付30万元返18万元，这样首付只需要12万元。”

中房君通过深圳市房地产信息平台查询到，今年3月，凤凰九里取证加推，备案均价为4.25万元/平方米，最低备案价为3.93万元/平方米，若以最小户型76平方米计算，该项目最便宜的一套房子总价为298万元，按首付1.5成算，首付款最低需要44.7万元。

换句话说，无论开发商如何打折，正常买房情况下，购房者首付款不可能低至仅5万元或8万元。

不仅是凤凰九里，有房地产中介机构人员表示，5月开盘的溪山禾玺御府项目，同样可以进行低首付方案操作，“首付仅需23万元起”。

对此，康德智库专家、上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东认为，2017年11月，住建部、人民银行、原银保监会联合印发了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资，商品房销售严禁使用返券、返卡、返现金等手段进行过度营销。因此，即使是“购房返购物卡”的方式，也显然违法违规。

“开发商返还高额购物卡的行为，实质上变相降低了购房者的首付支出，这种变相规避首付比例的行为，其操作本质与‘零首付’‘首付分期’等违规行为类似，只是手段更为隐蔽，开发商在宣传中以低首付为噱头吸引购房者，后续通过返还购物卡来实现，同样涉嫌虚假宣传与价格违规。”唐律师表示。

上海市光明律师事务所律师付永生也提醒，“低首付”的促销方式对购房者而言潜藏多重风险，需要高度警惕，银行基于购房者交了足额首付的前提审批贷款，若银行事后得知首付款实际已被开发商返还，涉嫌骗取银行贷款，银行有权宣布贷款提前到期，要求立即偿还全部贷款，甚至可能追究购房者的法律责任。

“合法合规是安全的基础，面对这类诱惑，购房者务必保持清醒，对于任何形式的低首付、返首付宣传都要高度警惕，清楚其背后可能存在的违规风险和潜在成本。”付律师表示。

9月17日，中房君就项目涉嫌“低首付”操作向金光华集团发去采访函，但该集团官网的联系邮箱显示不存在；后续，中房君致电金光华集团客户服务部并再次发去采访函，截至发稿，企业方面尚未回复。

深圳“旧改元老”10年沉浮

企业对涉嫌“低首付”操作暂未回复

对于“金光华集团”，大多数深圳人并不陌生。

位于深圳市罗湖区的金光华广场，是深圳首个与地铁无缝衔接的购物中心，建筑面积12万平方米，于2004年开业，至今仍是金光华集团的核心资产，也是商业板块唯一资产。

企业网站信息显示，金光华集团成立于1995年，业务涵盖住宅开发、城市更新、商业投资及运营、产业园区开发及运营、物业管理等，董事长为潮汕商人李亚鹤。

与同时期深圳潮汕系开发商类似，李亚鹤以工程队起家，后成立金光华实业有限公司，开始进军房地产并重点“掘金”旧改。根据企业网站信息，金光华集团已布局深圳龙华、龙岗、福田、南山等区域，拥有近20个城市更新项目。

过去十年，李亚鹤已鲜少公开露面，正是在其“半隐退”期间，深圳乃至全国楼市迎来最狂热的一轮上涨周期，金光华集团则并未赶上楼市最滚烫的“黄金十年”。

更为严峻的是，历史遗留的各项问题始终如影随形。